相続対策、税金対策や資産運用でアパート経営しても失敗しないか

【相続対策を考えアパートの見学に同行する】

大手のハウスメーカーの新築アパートの
見学会に行ってきました。
知人が相続で土地をもらうことになるかも知れないのです。
大きな土地を相続してもどうしようかと考えていました。

相続対策や、資産運用として
何かしても、失敗しないかと心配もします。

知人は、普通の会社員で、
自宅は別の場所にもっていて、
住宅ローンもまだ残っています。
今の住宅でも別に満足しているので
そのままでもいいそうです。
その土地に住み替えるには、お金がないし、
自分の家を建てるだけでは広すぎます。

自分で事業をやる為の敷地にしてもいいかもしれませんが、
今のところ、何かやりたいと思うこともなく、
そのまま会社員を 続けていこうと考えているそうです。

相続したら固定資産税がかかってきますから、
多額な固定資産税を払うことができません


何か資産運用して収入をあげる必要があります。

では売ってしまえば良いと思うのですが、

親から相続した土地を
自分の代で売りさばいてしまっていいものかと考えています。
そこで、アパート見学会の誘いがあったので行ってみたのです。

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・アパート経営で相続税対策とは

「アパートを建てると相続税対策、節税になる」と言われるのは
アパートを建てると土地の評価が極端に下がるからです。
それが相続税対策になるというのです。

アパート用地で相続すると相続税がかなり安くなります。
その為、土地をたくさん持っている資産家にとっては

アパートを建てることが相続税の節税になり
家賃収入ももらえるようになるから、都合がいいのです。

・新築アパートの状態

その見学するアパートはどこかの農民の方が、
相続対策とした建てたアパートです。
2LDK、2DK 駐車場2台で、
一般的な少人数家族向けのアパートです。
建てる前から入居者が決まっていて
完成したばかりなのに、
半分以上は既に入居者が入っていました。

そして公開ルームを見せてもらいました。

外観は最新の格好いい建物です。
隣との間は通路になっている作りで、防音に気を使った間取りです。

昔の単純な本棚のようなボックス団地とは全然違っていて、
隣同士の音やプライバシーを配慮している感じがしました。
エアコン完備は当然で、インターホンもカメラ付きです。
さらに、外の空きスペースに物置もついていました。
物置はいいです。
今の時代はみんな物を
たくさん持っているから収納スペースが必要です。
このアパートなら場所もいいし、入居したいと思いました。

入居審査は甘いようで、新婚だと思いますが、
風体の悪いカップルの入居者もいました。

変な人を入れると、
普通の人が借りてくれなくなるので、

大家の立場としてはできるだけ変な格好をした人は
入れたくない筈ですが、
そうはいかない事情なのかもしれないと
勘ぐってしまいました。

・こんなにアパートがあって、借りる人がいるのか?

しかし、人口がこんなに減っているのに、
アパートばかり建って、借りてくれる人がいるのかと心配になります。

アパート経営に失敗したら、借金が返せなくなってしまいます。

実際に古いアパートは空き部屋が多く、

アパートの借金が払えなくなって
失敗した大家さんもいるようです。
新築の最初の契約の時だけ、入居者がいるけど、
更新しないで出て行っちゃうのではないかと、
アパート業者の営業マンに聞くと
「うちに限ってはそういうことはありません。大丈夫です。」
「家賃保証もしていますし、
この地域で今まで 大家さんとトラブルになったことはなく、
すべての大家さんに満足頂いています。」

というのです。

アパートを一棟建てるのに、規模にもよりますが、数千万円は必要です。
「そんな大金を借金することは怖い」と知人は言います。

「普通は怖いよ、よく怖くもなくアパート立てられるよなあ」
「アパートが、でき過ぎているような気がするけど」
新築の建物は良いと思いました。


2DKで、6万5千円だそうです。
大家さんは借金を何十年で返すのか? かなり長いんだろうな。

ありきたりの間取りではないのか、
環境にあった間取りか、
家賃収入と返済はどうか、
ハウスメーカーの保証内容等を
知人と一緒に聞きました。

アパート代の他にも
建物周りのアスファルト工事代、駐車場工事代、や
フェンス工事費用もかかるようで、
一体いくら借金することになるのかと心配になります。

・成功している大家さんに話を聞く

不動産屋の紹介で、大型のショッピングモールの近くに
集合アパートを建てた大家さんに会うことができました。

その人は一棟建てた後、

余っている畑があったので、

さらにもう一棟建てたそうです。

二棟とも建築後十数年は経ってい ます。

古い感じのコーポというものでした。

もともと住宅地域と広い田んぼ地域でしたが
十数年前に大型のショッピングモールができて
急ににぎやかになってきたのだそうです。
その為アパートを出ていった人がいても
すぐにまた誰か入って、
部屋が何か月も空くことはないと言っていました。
古い場防音設備もないようなコーポですが、
場所がいい為かいつも満室状態だと言います。

「アパート経営はほんとにいいよ」
という感じで、
説明してくれた60代位の夫婦の大家さんと話すことができました。

知人も私も、それを聞いて、
そんなにうまく行くのかなあと疑っていました。
「場所がいいんじゃないか?
うちはこんな華やいだところでないからなあ」
と、知人は ぼそぼそと心配事を言っていました。

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・アパートを建てた場所によって大家さんの感想は違う

私の仕事関係者にアパートに入っている若い人がいます。
その人はアパートの更新が来たので、
他のアパートを借りるつもりでした。

すると、大家さんが
家賃を下げるから 入渠してくれと言うのだそうです。

そのアパートも古い感じで、同じ家賃ならもっと
新しくきれいな部屋が借りられそうなので、
引っ越すつもりでいたようです。

そのアパートも誰か出ると
しばらく入居者は入らないそうです。
家賃をさげて募集していることもわかり、
自分は高い家賃を払っていることが
不満で出ようと思っていたようです。


しかし大家さんが丁寧な口調で、

家賃を下げるからいてくれないかとたのむので、
それならいいやと言うことで
また2年間更新したそうです。

そういう人が入らない、

空き部屋の多いアパートも実際には増えてきているようです。

それをアパート経営を考えている知人も聞いているので、
何か他に安全な土地利用はないかと調べている最中です。

現在は、地主家族も
大きな土地や財産を維持することが大変なようです。
ありきたりでない
相続対策、
税金対策、資産運用を考えないといけません。

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