【不動産業、売買の仲介の営業の仕事内容1 基礎編】
・不動産の仕事の分類、売買の仲介業や売主
不動産会社の売買の仕事に、
土地や建物を売りたい人と買いたい人の間に立って
売買契約をする仕事があります。
それをする業者のことを宅地建物取引業者といいます。
免許制度の仕事です。
土地に建物を建てて売る場合、
建物を建てるのは工務店や建築業者になり、
宅建業（不動産業者）ではありません。
建物を建てること、受注を受けることは、
不動産業のすることではないのです。
不動産業者は、
土地や建物を買って売ったり、
その仲介をしたりすることが仕事になります。
土地や建物を売りたいという人がいたら、
不動産業者が自ら買い取って自分で売ってもいいし、
販売の仲介（媒介）をして買主さんを探して
その手数料をもらうこともします。
アパートの場合は、
大家さんから借主を探してと依頼を受けて
借主を探して 手数料をもらいます。
どんな形態で
不動産にかかわっていくのかを知らないと
転職してから困ります。
ハウスメーカーや
建売住宅の販売の会社に転職を考えている場合
…家族構成による間取り、建築の知識、地域事情も必要です。
ここでは、売買の仲介の仕事の話をします。
【従業員として重要なことを】
・成功報酬以外受け取れない
不動産業の収入は
営業活動をどんなに一生懸命しても、
相談にのっても
不動産が売れない限り
全く手数料をもらうことはできないのです。
相談料、調査料などという名目で
手数料をもらってはいけません。
完全な成功報酬になるのです。
法律で定められています。
その為、実際に売買契約が取れないと、
労力や他の経費がかかっても無駄になってしまいます。
依頼を受けてから売買できるまでの期間の収入の確保の為、
広告料として、
案内の立札作成代や
チラシ広告代を取っている不動産業者もあるのです。
これが問題になる こともあります。
看板代や広告代の請求額がかなり高額になるところもあって、
取り締まりの対象になることもあります。
また業者の手数料は売買代金の約３％です。
昨今土地の値段が下がり、
昔に比べもらえる報酬の額が低く なってしまいました。
その為、何とか少しでも売上をあげないと
不動産屋は経営していけないのです。
その為色々なことを考えて、
収益をあげることをしているのです。
その一つが現地案内板の作成代や広告収入、管理代などです。
看板代、チラシ代、相談料としてもらう業者もいますが
これをやって違法と判定されると業務停止です。
従業員として抑えておく重要なことです。
・問題を起こさないように
お客さんや仕事関係者と
トラブルになって法律や条例に触れた行為をすることも
許されません。
これは当然のことですが、
不動産業者の法律にはそう言う規定も
わざわざ記載されているのです。
転職時に会社から説明を受けると思います。
免許を受けて事業をする仕事は、
その業種に応じて法律があり禁止事項が決められています。
その規定に背くと、
不動産業の営業がしばらくできないことになってしまいます。
その違法行為は広告されて、
その後の営業にかなり悪い影響を与えることになってしまいます。
従業員個人の責任で勤務している不動産会社に
迷惑をかけてしまうと、
それなりの責任を負うことになりますから、
不動産業者の従業員になったら
行いに注意をしなければいけません。
飲食店なども衛生的に違反を犯したら、
しばらく営業停止になります。
それと同じですが、
不動産業者は法律業務に携わる仕事なので規定が厳しい です。
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【売買の仲介の仕事】
・売り物件の調査（土地調査）
土地や建物を売りたいという売主から連絡をもらうと、
その土地や建物について調べます。
依頼人が真の所有者であるか、
法務局に行って全部事項証明書などを取って調査します。
所有者や抵当権の設定があるかないかなどを確認します。
所有名義が依頼人と異なっていることや
抵当権が設定してある場合があります。
相続財産の場合など、依頼者は自分のものだと思っていても
他に兄弟がいて
その人達も持ち分があると主張していることもあるので、
十分に確認しなければなりません。
また商売をやっている依頼人は、
銀行に抵当権を設定してある場合もありますので
その末梢の登記が必要です。
登記関係が必要な仕事なので
司法書士さんと連携して仕事をすることも多いです。
建築業者、土木業者とのつながりも出てきます。
また情報交換のため同業者との仲も重要です。
その他、現地調査は重要で、
隣地との境界がはっきりしていないこともたまにあります。
上下下水の状態や電線、
土地に何か埋まっていないかなども調べなければならないのです。
売り物件について
十分調査することが不動産業者の責任になります。
これは経験を要するので大変難しい問題です。
・建物の調査
建物の売買の仲介は建築の知識が必要です。
木造が多いと思いますが
、屋根が瓦だと長持ちするとかコロニアルだと修理の周期が短い、
アルミの屋の根長所と短所などの基本的な建築知識は必要です。
そして、ドアでも窓でもしっかりと調査します。
エアコン、ボイラー、給湯器など
壊れている部分があったりすると売った後問題になります。
売買契約後にシロアリによる損傷、
屋根や基礎の破損、
水道管がさびだらけだった場合、
調査不足だったとか、売主が言わない
で隠している場合もあります。
しっかりとした調査が必要ですが、
中古住宅の売買の仲介は問題も多い です。
それを覚悟しておかなければなりません。
建物の知識もないと中古物件は扱えません。
その為建物の中古は取れ扱わない不動産屋さんもいます。
建築士などに診断してもらう必要もあります。
【買主を見つける】
・広告して買主を見つける
売却の依頼を受けると広告活動をします。
不動産屋さんの前を通ると物件の表示がされていますが、
調査した内容を表記しチラシを作成します。
担当した営業マンが自分で依頼物件について調べてきて、
原案を作ることになると思います。
今はパソコンでチラシを作ることが多いので
不動産業者用のソフトがありますが、
基本的なパソコンの操作ができれば大丈夫です。
不動産業の営業の仕事も
パソコン操作はしなければなりません。
チラシを作ってお店に張ったり
来客したお客さんに見せられるように事務所に保管します。
またインターネットでも広告します。
指定期間に依頼を受けたことを登録したり、
自社や組合の売来のホームページに登録します。
今の不動産業の集客はインターネットです。
・来店問い合わせのTEL 誘導
買主たるお客さんが
インターネットを見て問合せ してきた時は
最重要ポイントになります。
電話がなると、
社長や支店長は厳しい目で営業マンを見ています。
「せっかくのチャンスを逃すな」と
絶対に来店させなければ行けません。
広告料や調査料が既にかかっているのです。
聞かれた情報をどのくらい出すか問題です。
全く出さないような不親切では来店してもらえず、
全部教えてしまってそれで
関心を示さなければ来店してもらえません。
「他にもいい物件があります。是非おいでください」といいます。
しかし地方の不動産業の営業はもっと柔らかく、
あまり強引に誘因しないようです。
お客さんは、せっかく問い合わせたのに
「あっけない、もっと他に物件がないの？」
と思うのですが、
やる気のないつかれた営業マンもいます。
地方の不動産屋の方がのんびりとした感じです。
その方が長く勤められるのかもしれません。
あまりきつく縛られていると仕事は長続きしません。
・売却の依頼を取れるようになれるといい(仕入れ)
ガツガツ稼ぐ営業マンもいれば のんきな営業マンもいます。
お客からの問合せの電話にも積極的に出ないで、
他の人に譲ってしまう人や来店したお客さんにも
あまり熱心にセールスしない人もいます。
こういう人は、仕入れ専門の人かもしれません。
売ることが上手でも、売るものがなければ売れません。
不動産業者の中には、
売ることよりも、
売りたい人（地主）を見つける ことが上手な人もいるのです。
不動産売買の仕事は、
初めは買主との営業になると思いますが、
先に書いたように、
売り物件の調査は経験が必要で難しい のです。
売買の依頼のすべてを受けることはありません。
変なものを紹介してしまうとトラブルになります。
売り物件の調べ方までわかってくると、
売ることはできます。
売主（仕入れ）に強いのはだいたい社長ですから、
社長が売り物件の調査に行くと思います。
売主を見つけたり、売る物件の調査方法もわかってくると
不動産の仲介の仕事は面白くなってくると思います。
不動産の仕事をしている人は、
転職してもまた不動産の仕事をやる場合が多いのですが、
この不動産の営業の仕事や不動産の知識は、
自分の財産になります。
他の不動産会社に転職しても生かせます し、
コンサルト会社や独立開業にも、自分が大家さんになるのにも有効です。
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【売れないと会社にいづらくなる】
売却の営業成績が悪ければ給与は低いです。
歩合給の占める割合が多いです。
先ほども言いましたが不動産業は成功報酬制度です。
契約を取らなければ全く会社はお金になりません。
つまり契約を成立できない営業マンは
会社にとっては経費だけ なのです。
契約成立できない人の給与を、
売買契約を成立させた人の入金でまかなうのです。
それなので仲間からも白いめで見られます。
【転職のアドバイス】
・不動産業へ転職する場合必要な知識
おさえておくべき知識は広く深いです・
地域事情、建築の智識 業法 民法 登記簿
契約書の見方 金融関係 建築基準法
これらの知識は不動産売買に必要な知識です。
ある程度理解していないと取引ができません。
・転職のアドバイス
アドバイスとしては
不動産業未経験者は、
最初は、駐車場の管理や
賃貸住宅の仲介の仕事から入った方がいいです。
売買の仲介の仕事をするには、
住む人ごとの住宅事情を理解していることや建物の知識も必要です。
独身の二十代前半の人が
住宅の販売の営業の仕事をするのは、大変難しい と思います。
購入者が、妻帯者、家族持ちの場合、
部屋の間取りや子供の学校の関係、
他の家族事情の相談にも応じなければなりません。
そういう人生経験をしていない若い人から、
一生住み続ける住まいを買う でしょうか？
一生住み、定年まで払い続ける大きな買い物の
パートナーとして選んでもらえるには、
大変な実力を必要とします。
不動産の仕事は多くの知識を必要とし、
さらに金額も大きいので、
不動産の仕事へ転職をする場合は、
簡単なものから段階をへて
人生経験と共に深い業務に替えていく方がいいと思います。
ノルマもあるのでやっていけなくなります。
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