不動産業を開業する場合、行政から不動産業の免許を受けなければなりません。
それには、宅建の資格がある人が必要です。
従業員5人に1人の割合で宅地建物取引士が必要になります。
供託金を組合に入れ、その他事務所も備える必要があり面倒なこともあります。
誰でも開業できるわけでないので、
独占的な仕事と言えるかもしれませんが、それでも新規に開業してもうまくいくとは限らないようです。
【 不動産屋の開業手続き】
・宅地建物取引業者免許証を受けて不動産業ができる
宅建主任者を持っている友人が開業しました。
その人が個人業で不動産屋を開業することにしたのです。
友人は自宅の庭にプレハブがありそこで不動産業を開業しました。
自宅の敷地にあるプレハブ事務所や自宅兼事務所の場合、
事務所として独立性があるか 厳しく判定されます。
実質的にお客さんがそこで安心して不動産取引手続きができるかどうか問われます。
開業するには、宅地建物取引士、事務所、開業資金が必要です。
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・不動産の免許を受ける為に必要なこと（不動産屋の免許申請）
不動産業を開業するには、都道府県に不動産業の免許を受ける為の申請書を提出しなければいけません。
貸借対照表や事務所の地図、誓約書などたくさん書くことがあり、
面倒な人は行政書士に依頼する人もいます。
さらに不動産業を営む為には、適正な事務所を用意しなければならないのです。
単なる自宅では免許はもらえません。
免許の他に開業に必要なものは、
宅建業会に入る為の入会金や供託金などとして200万円弱のお金、事務所や備品です。
不動産業を開業するには、事務所が必要ですが、
自宅や自宅の庭にプレハブ事務所があればそれでも開業できます。
・自宅開業の場合は事務所要件が厳しい
自宅兼店舗の場合は事務所調査が結構厳しくて、免許の許可をする担当は
玄関や仕事に使う看板、備品などを非常に気にします。
申請書を出した後、自宅開業の場合にはチェックが厳しいこともあるかもしれません。
◆さらに宅地建物取引業協会の支部からの調査があります。
これは、きちんと仕事ができる状態であるか事務所の様子を見に来ますが、
そんなに厳しくないと思います。
会としては組合員が多い方が、会費が集まるし、より大きな団体になりたい為よほど変な人でない限り受け入れてくれると思います。
その時も自宅兼店舗などの場合は、
事務所の玄関を見られ、 ＦＡＸ、電話、コピー機がきちんとあるか、
看板はきちんと出ているかなどを確認され、不備があれば指摘を受けます。
看板は、まだ許可がおりていないと本格的なものを用意していないかもしれませんが、
安いものを用意しておけば十分です。
許可が下りる前に、開業前提で、すべてを用意しておかなければならないのです。
許可が下りてから準備すると思ってしまいますが、それではいけません。
許可が下りた前提で考えないといけないのです。
事務所の調査の時には
不動産屋として運営できる状態で、事務所の要件を満たしていて、
許可が下りたらいつでも営業できる状態にしておく必要があります。
作業に必要な事務机、商談用の応接セットも用意するのです。
後の細かいことは、免許が下りた後に用意してもいいと思います。
協会に入会が許可されると
事務所に取引記録の台帳、宅建協会の加入、料金表も掲示しなければなりません。
これは開業手続き後の準備になります。
申請書を出して、事務所の要件も満たすと、人的に問題がなければ許可が下りるようです。
申請から1か月ちょっとで免許がもらえ、宅建取引業協会に加入できると思います。
そうすれば開業することができます。
それまでは、仕事はしてはいけません。無免許でやると違反です。
【業種、営業方法の選択】
・売買をやるか仲介をするかなど営業方法を決める
不動産業と言っても、営業方法というか収入方法というか、
サービスの形態はいくつかあります。
自らが売り主になる場合、売買の仲介、自らが貸主となる場合、
アパートなどの貸家の仲介をする場合があります。
このうちどれをするか考える必要があります。
どんなことで仕事をするのか十分に検討する必要があります。
一人で全部はよほど経験があって機敏でないと難しいと思います。
自ら売主になる時は、土地を買う資金が必要で、建築して売る、
いわゆる建売も多額のお金を用意する必要があります。
個人業で開業する場合、資金的に厳しいかもしれません。
不動産を買うにはたくさんのお金画必要になります。
また売買自体、危険が伴いますので、売買に慣れていないとなかなか難しいようです。
土地を買ってもすぐに売れないと翌月から返済が始まりますから、
すぐに売れなければいけません。
売買の仲介をする場合も知識が必要です。
土地や家屋の値段を決めるにも根拠を必要とされ、媒介契約書（仲介をする為の契約書）
も売主と交わす必要もあり、売れるまで更新し続けなければなりません。
これも面倒な作業になります。
不動産業に慣れていない場合は、賃貸物件の仲介がやりやすいようです。
しかし、やりやすい仕事は競争相手も多いので収入面を考えなければなりません。
こういうことは開業前にしっかりと考え、
開業する地域の不動産屋の様子を見ながら営業方法を
しっかりと考える必要があります。
このことは重要です。
・コンサル業は注意！
その他、不動産コンサルティングの業務もできますが、
地主さんから所有している土地にどのような建物を建てたらいいかなどの
相談もありますが、
本来の不動産業ではありませんので報酬をもらうと宅建業法に違反するかもしれません。
注意が必要です。
不動産業でなく、建築業や不動産のコンサルティング業なら、
建築物について相談や提案をするのが
仕事になるので報酬は受けてもいいかもしれませんが、
不動産業の免許を受けた業者が、
コンサルをやって料金をもらう場合、
宅建業法に違反する可能性があるので、
コンサルトを仕事としてやることは誤解される場合があり難しい所だと思います。
その土地は、分譲が望ましいか、区分の仕方はどうするか
賃貸物件を建てるなら、
住宅用アパートがいいか、商業用のテナントがいいかなどの相談もあると思います。
アパートならどんな形態でやるべきか（戸建て、テラスハウス、連棟式など）
収益性や借入の申込の相談なども場合によっては必要かもしれません。
宅建業は報酬の規定が厳しいので注意が必要です。
・法律相談や税務相談はしてはいけない。
最近は相続コンサルティング、相続税相談をするようなことをいう業者がいますが、
法律相談は弁護士法に触れますし、
税務相談は無料でした場合にも違法になります。
他の業者が相続や贈与の相談をしているからといって、
自分もすると法律に違反することになりますからしてはいけません。
法律相談は他の専門家に任せなければなりません。
不動産業は法律にしたがった仕事をする業者なので、
取立や税金の相談をすることがないように、法律を守らなければならないのです。
・大家を見つけてから開業したつもりでも
宅建業を開業したある人は、知り合いで大家さんをやっている人が数人いたのです。
開業するにあったて事前に挨拶はしてありました。
開業すればてっきり仲介を任せてくれると思っていたのです。
しかし実際に任せてくれた人は一人だけでした。
「付き合いのある不動産屋に任せてあるから・・・」と 断られてしまいました。
義理堅いのです。
そう言う大家さんの方がいいですが、
知人でも親の知合いでも、仕事仲間だった人でも、そううまく行きませんでした。
アパート業をやっている人は、
今は借りてくれる人が少なくなって、空き室があって困っているから、
開業したら仲介をやらせてくれるかと思ったら そうではありませんでした。
入居者が見つからないなりに、
よくしてくれる不動産屋さんを変えることは、よほどのことでないと難しいです。
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・大家を何とか探す
大手の住宅メーカーに知合いを伝って挨拶に行ったり、
ハウスメーカーに勤めている人を紹介してもらったりして、賃貸住宅の仲介もさせてもらうことができる場合もあります。
また宅建協会の会合や研修で同業者の仲間を作って、仕事を分けてもらうこともできると思います。
自ら貸家をやっている不動産屋さんもいます から、
顔見知りになれば仲介の仕事をもらえるかもしれません。
不動産屋間で業務提携は必要です。
その他不動産業界、建築業会に詳しい業種の人がいますから、そういう人と連携して仕事をするといいです。
その為、不動産屋を開業する前にちょっとの期間でもいいですから、
よそに勤めて修業する必要があります。
また顧問の税理士にそういう相談をするといいです。
多くの事業者のコンサルともしている税理士は、建築業会や不動産に関連する知り合いもいるはずです。
その為にも事業を始めたら早めに会計事務所に頼むといいです。
経験が浅い人は、不動産業のフランチャイズに加盟して、
やり方やそのフランチャイズの同業者と知合いになり人脈を広げることも有効な営業方法です。
色々な仲間に入ることは必要です。
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